市街化調整区域の農地を手放したいと考えたときに確認すること

市街化調整区域の農地を手放す方法は、売却だけではありません。 譲渡・貸付・国庫帰属を含めて5つの方向があり、所有権を残したまま毎年の負担を下げる方向も含まれます。

不動産会社に「調整区域の農地は扱えない」と言われた場合、その会社の取扱範囲によるものか、土地そのものの条件によるものかを分けて確認してください。 前者であれば、他の方向が残っていることがあります。

この記事では、条文で「なぜ売りにくいのか」を確認したうえで、取りうる方向と、動き出す前に確認する4点を整理します。

手放す方法は5つあります

「手放す」を売却だけで考えると選択肢が狭まります。実際には次の方向があります。

目的を先に決めると、検討する範囲が変わります。 「所有権をなくしたい」のか「毎年の負担をなくしたい」のかで、候補が入れ替わります。後者であれば、貸付や管理の委託も候補に入ります。

なぜ「売りにくい」のか

条文を見ると、売りにくさには3つの層があります。

1. 市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です

都市計画法7条3項は、市街化調整区域を次のように定めています。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

同条2項の市街化区域が「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされているのと対になっています。建てて使うことを前提とした区域ではないというのが出発点です。

開発行為についても、都市計画法34条が市街化調整区域内の開発許可を各号のいずれかに該当する場合に限定しています。

2. 農地のまま売る場合、買える人が限られます

農地法3条1項は、農地の所有権移転等に農業委員会の許可を必要としています。そして同条2項1号は、許可できない場合を次のように定めています。 3条・4条・5条の違いは農地法とはで整理しています。

〔中略〕権利を取得しようとする者又はその世帯員等の耕作又は養畜の事業に必要な機械の所有の状況、農作業に従事する者の数及び配置の状況、この法律その他の農業に関する法令の遵守の状況等からみて、これらの者がその取得後において耕作又は養畜の事業に供すべき農地及び採草放牧地の全てを効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行うと認められない場合

同項4号では、権利を取得する者やその世帯員等が、取得後に行う耕作等に必要な農作業に常時従事すると認められない場合も、許可できないとされています。

つまり、買主の側に要件があります。 宅地であれば買いたい人が買えますが、農地はそうなりません。ここが最も大きな違いです。

3. 農地区分によって、転用の見込みが変わります

転用して売る方向を選ぶ場合、農地区分が効いてきます。農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地は原則として不許可とされており、区分の確認が先になります。

農用地区域に入っている場合は、転用許可の前に農用地区域から外す手続き（農振除外）が必要になることがあり、相当の期間を要します。

農地転用の全体像は農地を転用したい方へ｜横浜市での進め方で、許可がおりにくい条件は農地転用できない土地とは【許可がおりないケース】で整理しています。

一般の市場とは、探し方が違います

買主に要件がある以上、広く売り出す方法は機能しにくくなります。一方で、その土地だからこそ意味を持つ相手がいる場合があります。

• 近隣で耕作している方 — 自分の農地と隣接していれば、まとめて耕作でき作業効率が上がるケースがあります
• 隣接地の所有者 — 出入りや形状の問題が解消され、価値の見方が変わるケースがあります
• 規模拡大を検討している農業者や農業法人 — 一定の面積がまとまる場合に、検討対象となるケースがあります
• 農地中間管理機構（農地バンク）を通じた貸付 — 地域の担い手と結びつけられるケースがあります

いずれも相手が見つかることを約束するものではありません。ただし、一般に売り出すのとは別の探し方があり、それは土地の条件が分かって初めて検討できます。

農地バンクで対応してもらえなかった場合は農地バンク・JAで対応してもらえなかった土地はどうするかを、不動産会社に断られた場合は不動産会社に断られた市街化調整区域の土地、相談先はあるかをご覧ください。

動き出す前に確認したい4点

相談や交渉を始める前に、次の4つを確認しておくと話が具体的になります。

1. 名義 — 登記上の所有者を確認します。亡くなった親や祖父母の名義のままになっていると、買主へ所有権移転登記をする前提として相続登記が必要になり、相手が決まってから手続きに時間がかかることがあります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象となります
2. 区域の指定 — 市街化区域か市街化調整区域か、そして農業振興地域の農用地区域に入っているかを確認します
3. 接道 — どの道路に、どれだけの幅で接しているか。転用後の利用可能性にも、相手が見つかるかどうかにも影響します
4. 現況 — 実際に耕作されているか、荒れているか、残置物や工作物があるか。登記上の地目と現況が一致していないことは珍しくありません

これらは、お手元の固定資産税の課税明細書・登記事項証明書・公図から確認を始められます。地番が分からない場合の進め方は自分の農地の地番・場所が分からないときの調べ方で整理しています。

名義の整理については農地を相続された方へをご覧ください。

国に引き取ってもらう制度

売却も貸付も難しい場合の選択肢として、相続土地国庫帰属制度があります。相続または相続人に対する遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たし所定の費用を納めることで、所有権を国に帰属させる制度です。

審査手数料は土地1筆あたり14,000円で、却下・不承認となっても返還されません。 また、境界が明らかでない土地や、管理・処分を阻害する工作物等がある土地は、却下・不承認となることがあります。

制度の詳しい内容は相続土地国庫帰属制度は農地にも使えるのかで整理しています。

よくあるご質問

「調整区域だから」で止めないために

市街化調整区域の農地は、確かに条件が限られます。ただしその条件は土地ごとに異なり、確認しなければ分かりません。

「調整区域だから」の一言で止まっている状態は、選択肢がないのではなく、まだ調べていない状態であることがあります。まず名義・区域・接道・現況の4点を確認するところから始めてください。

市街化調整区域の農地全般の扱いは、市街化調整区域の農地をお持ちの方へで区分の調べ方から活用・売却・手放し方までを整理しています。売却を先に検討したい場合は相続した農地は売却できるのかもあわせてご覧ください。