相続した農地は、買主が農地法上の要件を満たせば売却できますが、宅地のように「買いたい人と合意すれば成立する」取引ではありません。売れるかどうかは、農地のまま売るか転用するかの選択、区域区分、名義や境界の整理状況によって変わります。
農地は「買える人が限られる」土地です
宅地であれば、買いたい人と売りたい人の合意があれば取引できます。農地はそうではありません。
農地を農地のまま売買・贈与・貸借するには、農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要です。許可を受けられない当事者間では、契約をしても所有権は移らず、名義変更の登記も進みません。 3条・4条・5条の違いは農地法とはで整理しています。
つまり農地の売却では、「いくらで売るか」の前に「その相手に売れるのか」という問題が先に来ます。ここが宅地との最大の違いです。
農地のまま売る場合
農地のまま売る場合、買主は農地法第3条の許可要件を満たす必要があります。
主な要件として、取得する農地の全部を効率的に利用すること、必要な農作業に常時従事することなどが定められています。法人が農地を所有する場合には、原則として農地所有適格法人の要件を満たす必要があります。
ただし、「すでに農家でなければ買えない」というわけではありません。新たに農業を始める方であっても、営農の計画や農作業への従事などの要件を満たせば、許可を受けられる可能性があります。かつて要件のひとつであった下限面積要件（都府県では原則50アール以上）は、2023年4月1日に施行された改正農地法によって撤廃されました。
また、無償で譲る場合も贈与として扱われ、農地法第3条の許可は必要です。「タダであげるなら手続きはいらない」という理解は誤りです。
転用して売る場合
農地を農地以外の用途に変えて売る場合は、農地法第5条の許可（売買と転用を同時に行う場合）が関わります。誰が転用するかによって、根拠となる条文が変わります。
| 条文 | 内容 |
|---|---|
| 農地法第3条 | 農地を農地のまま売買・贈与・貸借する |
| 農地法第4条 | 自分の農地を農地以外に転用する（自己転用） |
| 農地法第5条 | 農地を売却・貸借し、取得者が農地以外に転用する |
転用が認められるかどうかは、農地の区分によって大きく変わります。農地は立地条件により農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地・第2種農地・第3種農地に区分され、農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地は原則不許可、第2種農地は条件付き、第3種農地は原則許可とされています。
ご自身の土地がどの区分にあたるかは、農業委員会に照会しないと分かりません。 登記の記載や地図の表示から推測することはできません。地番や現況の確認には、農林水産省のeMAFF農地ナビを利用する方法もありますが、区分や規制の詳細は窓口への確認が必要です。
当たりを付ける材料として、実際の分布があります。 当サイトでeMAFF農地ナビの公表データ（横浜市内 32,259筆）を集計したところ、農振法区分は農用地区域内（青地）が35.0%、設定なしが65.0%でした。 集計の全体と限定条件は横浜市の農地データ（32,259筆の集計）で公開しています。 青地・白地の違いと除外の要件は農地の「青地」「白地」とはで整理しています。
青地に当たると、転用して売る道は原則不許可の扱いから始まります。 公表されている農地のうち、およそ3件に1件がここに該当します。
同じ集計では、1筆あたりの面積の中央値は462㎡（約140坪）、地目は畑が90.0%、田が9.7%、賃借権等の設定がない筆が93.2%でした。集計は公表分に限られ、市街化区域内の農地は含まれません（2026年8月13日取得）。
市街化区域と市街化調整区域で手続きが変わります
同じ転用でも、その土地が都市計画上どの区域にあるかで手続きの重さが変わります。
市街化区域内の農地であれば、農地転用は農業委員会への届出で足りる場合があります。市街化を進めたい区域だからです。
一方、市街化調整区域内の農地を転用する場合には、届出ではなく原則として許可が必要になります。加えて、市街化調整区域では建築や開発について市街化区域より厳しい基準が設けられているため、都市計画法上の制限も併せて検討する必要があります。
市街化調整区域という区域そのものの扱いは、市街化調整区域の農地をお持ちの方へで整理しています。
調整区域の農地を手放す方向で検討している場合は、市街化調整区域の農地を手放したいと考えたときに確認することもあわせてご覧ください。
売却の前に整理が必要になること
買い手の話に入る前に、次の3点を確認しておくと、相手が決まってからの手続きがはかどります。
名義の整理登記上の所有者が被相続人のままでは売却できません。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象となります。手続きの流れは農地の相続で名義変更（相続登記）を進める手順で整理しています。
境界の確認境界標が見当たらない、公図と現況が一致しないという状態が見つかることがあります。境界が不明なまま売買の話を進めると、後の段階で止まります。測量や境界確定は土地家屋調査士の業務です。
現況の確認長く耕作されていない土地では、残置物や工作物、樹木の越境などが問題になることがあります。現況が分からないままでは、必要な費用も見通せません。
不動産会社に断られた場合、他に相談できる窓口はあるか
不動産会社に相談して「農地は扱えない」と言われることがあります。買主が農地法第3条の許可要件を満たす必要がある以上、宅地と同じ売り方にはならないためです。
ただし、相談先は不動産会社だけではありません。農地には、農業側の制度に沿った窓口がいくつかあります。あらかじめお伝えしておくと、いずれの窓口も「相談すれば売却できる」「買い取ってもらえる」という性質のものではありません。 条件が合った場合に選択肢になりうる、という位置づけでご覧ください。
農業委員会
農業委員会は、農地法第3条などの許可審査を担う機関です。ただし、業務は許認可だけではありません。農業委員会等に関する法律では、農地利用の集積・集約化、遊休農地の発生防止・解消、新規参入の促進、農地に関する調査・情報提供といった業務も位置づけられています。
このため、許可申請の相談とは別に、地域の担い手への利用調整について相談できる場合があります。一方で、許可の審査と買い手探しは制度上別の業務です。「農業委員会に頼めば買い手が見つかる」という理解は正確ではありません。まずは、ご自身の農地について地域でどのような利用調整が行われているかを尋ねてみる、という関わり方になります。
農地中間管理機構（農地バンク）
農地中間管理機構は、農地を借り受けて担い手へ貸し付ける仕組みが中心の制度です。改正農業経営基盤強化促進法（令和5年4月施行）に基づく「地域計画」に沿って運用されています。
そのため「農地バンクに出せば売れる」と説明されることがありますが、これは正確ではありません。ただし、貸借専用と考えるのも実態と合いません。都道府県の機構によっては、農地を買い入れて担い手へ売り渡す「農地売買等事業」を実施している場合があります。
神奈川県では、公益社団法人神奈川県農業会議が農地中間管理機構として、この農地売買等事業を実施しています。
離農や規模縮小を検討している方などから農地を買い入れ、規模拡大を希望する農業者へ売り渡す事業です。対象となるのは地域計画の区域内にある農地で、次のいずれかに該当するものとされています。
| 対象要件 | 内容 |
|---|---|
| (a) | 土地改良事業を実施した農地 |
| (b) | 集団的に存在する農地 |
| (c) | 認定農業者が耕作する農地に隣接する農地 |
制度上の特徴として、買入協議制度による場合は譲渡所得税の特別控除（最大1,500万円）の対象となる制度があります。また、所有権移転の登記手続きと費用は機構が負担するとされています。税制上の取り扱いがご自身の場合にどう働くかは、税理士へご確認ください。 当サイトでは制度の存在をお伝えするにとどめます。
窓口は横浜市中区の産業貿易センタービル10階にあり、電話番号は045-651-1703です（2026年8月時点）。横浜市内に農地をお持ちの方にとっては、比較的近い場所にある窓口です。ただし、対象要件に当てはまらない農地や、買い入れの見込みが立たない農地については、事業の対象とならない場合があります。
地域のJA
JAについては、全国一律で農地の売買相談を受け付ける制度があるわけではありません。各JAの定款や事業体制による任意の取り組みです。そのうえで、地域のJAによっては資産相談の窓口で農地の売買に関する相談を受け付けている場合があります。組合員として長い付き合いがある場合には、確認してみる価値のある選択肢です。
以上のいずれも、農地の条件（区域区分、農地区分、地域計画の区域内かどうか、まとまった面積かどうか）によって、対象になるかどうかが変わります。窓口に問い合わせる前に、ご自身の農地がどういう条件の土地なのかを把握しておくと、話が早く進みます。相続した農地の扱いに迷っている段階の方は、相続した農地がいらないと感じたときに検討できることもあわせてご覧ください。
取引を担うのは宅地建物取引業者です
売買の取引そのものは、提携する宅地建物取引業者へおつなぎします。当サイトが仲介や媒介を行うことはありません。
農地転用の許可申請は行政書士、登記は司法書士、測量・境界確定は土地家屋調査士、譲渡所得など税務は税理士がそれぞれ担当します。当サイトは、ご状況を整理して適切な相談先へおつなぎする役割です。
まとめ
農地の売却は、価格の話の前に「誰に売れるのか」「そのまま売るのか、転用するのか」という制度上の分岐があります。そしてその分岐を決めるのは、区域区分と農地区分、名義、境界、現況といった、確認すれば分かる項目です。
売れるかどうかを判断する前に、まず土地の条件を把握することをおすすめします。相続後の全体の流れは農地を相続された方へ、市街化調整区域の農地については市街化調整区域の農地をお持ちの方へで整理しています。
売れるかどうかの前に、土地の条件を無料で整理します
区域区分・農地区分・名義・現況について、公開情報で確認できることと、農業委員会などへの照会が必要な項目をお伝えします。
お電話でのご相談: 03-6869-4326（受付 平日10:00〜17:00）
本記事は制度の一般的な内容をご説明するものです。個別の土地について売却が可能かどうかは、区域区分・農地区分・接道・権利関係等により異なります。農地中間管理機構やJA等の窓口については、対象要件・受付状況が変わる場合がありますので、最新の内容は各窓口へ直接ご確認ください。税制上の特別控除の適用可否など個別の税務判断は税理士の領域です。最終的な判断は管轄の農業委員会および各分野の専門家にご確認ください。売買・賃貸の取引は提携する宅地建物取引業者が担当し、当サイトが仲介を行うことはありません。記載内容は2026年8月時点の情報に基づきます。
よくあるご質問
相続した農地は売れますか。
売れないと決まっているわけではありません。ただし農地のまま売る場合、農地法3条2項により買主の側に要件があり、誰でも買えるわけではありません。転用して売る場合は農地区分によって可否が変わります。
なぜ誰でも買えないのですか。
農地法3条2項1号は、取得後にその農地の全てを効率的に利用して耕作等の事業を行うと認められない場合には許可できないとしています。同項4号では、必要な農作業に常時従事すると認められない場合も許可できないとされています。
転用してから売ればよいのではないですか。
農地区分によります。農用地区域内（青地）の農地は原則不許可の扱いで、転用の前に農用地区域から外す手続きが必要になり得ます。eMAFF農地ナビの公表データでは、横浜市の農地の35.0%が農用地区域内でした（2026年8月時点、市街化区域内の農地を除く）。
不動産会社に断られました。
断られた理由が、その会社の取扱範囲によるものか、土地そのものの条件によるものかを分けて確認してください。不動産会社に断られた市街化調整区域の土地、相談先はあるかで整理しています。
名義が親のままでも売れますか。
買主へ所有権移転登記をする前提として相続登記が必要になります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、取得を知った日から3年以内の申請が原則です。
売買の仲介はしてもらえますか。
当サイトでは行っていません。売買・賃貸の取引は宅地建物取引業者が担当します。ご相談を伺ったうえで、提携する宅地建物取引業者へおつなぎします。
