隣の土地の所有者が分からず困っている。あるいは、自分の土地が将来そうなりそうで不安。そんな方に向けて、所有者不明土地管理制度を整理しました。
隣地でこの制度を使うには裁判所への請求が要り、自分の土地を対象にしないためには相続登記が要ります。 どちらもすぐ終わる話ではないため、仕組みを先に押さえておくと動きやすくなります。
所有者不明土地管理制度は、所有者や所在が分からない土地について、裁判所が管理人を選任する仕組みです（民法264条の2）。2023年4月1日施行です。
名前の似た制度に管理不全土地管理制度（同264条の9）がありますが、こちらは所有者が分かっている土地が対象です。「所有者による土地の管理が不適当であること」によって他人の権利や利益が侵害される場合に使われます。
どちらも、隣地の草木に困っている人がすぐ使える手続きではありません。 利害関係人が裁判所へ請求し、要件を満たすと判断された場合に管理人が選任される仕組みです。
自分の土地への影響という面では、相続登記を放置しないことが要点です。 登記がされないまま相続が重なると、連絡を取るべき相続人が増え、自分の土地が「所有者を知ることができない土地」に近づきます。
所有者不明土地管理制度は2023年4月に始まった
所有者不明土地管理制度は、調査を尽くしても所有者または所有者の所在を知ることができない土地について、裁判所が管理人を選任する仕組みです。改正民法により2023年4月1日に施行されました。
従来の不在者財産管理制度などは、人の財産全体を管理する仕組みでした。新制度は、問題となっている個々の土地に管理の対象を絞れる点に特徴があります。所有者が分からない土地で草木の剪定や不法投棄物の処分などが必要なとき、土地の適切な管理を進める道になります。
土地上の建物は、この制度の対象ではありません。 民法264条の2第2項により管理命令の効力が及ぶのは、対象とされた土地（または共有持分）と、その土地にある動産です。建物については、民法264条の8の所有者不明建物管理命令を別に検討することになります。
「長く使われていない」「草が伸びている」というだけで、直ちに所有者不明土地になるわけではありません。登記や住民票など必要な調査をしても、所有者の全員を知ることができない、または所在を知ることができないことが要件です。
利害関係人が地方裁判所へ申し立てる
管理命令を求められるのは、法律上の利害関係を持つ人です。隣地所有者だから常に認められるわけではなく、越境した草木や倒壊のおそれなど、自分の権利・利益への具体的な影響をもとに裁判所が判断します。
申立ては対象土地の所在地を管轄する地方裁判所に行います。裁判所の案内では、対象となる不動産ごとに申立てが必要とされています。一般に次のものが求められます。
- 申立書
- 登記事項証明書
- 所有者を探索した資料
- 管理が必要であることを示す写真など
裁判所は要件を確認し、管理命令を出す場合は所有者不明土地管理人を選任します。手続には予納金が必要になる場合があります。具体的な申立ての可否や資料は、弁護士または管轄裁判所へ確認してください。
管理人は何ができるのか
管理人は、対象土地と、その土地にある所有者の動産を管理します。民法264条の3第2項は、次の範囲を超える行為をするには裁判所の許可を得なければならないとしています。
一 保存行為
二 所有者不明土地等の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為
保存行為と、性質を変えない範囲の利用・改良までが、許可なしにできる範囲です。
たとえば、伸びた草木への対応や投棄物の処分は、土地を維持する管理として検討される行為です。一方、土地の売却は所有者の権利に大きく関わります。管理人が自由に売れるわけではなく、裁判所の許可を得る仕組みです。
管理命令が出ると、対象土地の管理処分権は管理人に専属します。ただし、所有権そのものが管理人へ移る制度ではありません。管理人は裁判所の監督を受け、所有者のために土地を管理します。
「所有者不明」と「管理不全」は別の制度
所有者は分かっているものの、適切に管理されず、他人の権利や利益が侵害されている、またはそのおそれがある土地には、管理不全土地管理制度が検討されます。こちらも2023年4月に施行されました。
条文で見ると、要件がはっきり分かれます。
| 所有者不明土地管理制度 | 管理不全土地管理制度 | |
|---|---|---|
| 根拠 | 民法264条の2 | 民法264条の9 |
| 要件 | 所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地 | 所有者による土地の管理が不適当であることによって、他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合 |
| 管理処分権 | 管理人に専属する（264条の3第1項） | 管理人が権限を有する（264条の10第1項）。専属ではない |
| 土地の処分 | 裁判所の許可が必要 | 裁判所の許可に加えて、所有者の同意が必要（264条の10第3項） |
土地の処分について、管理不全のほうは所有者の同意まで要る点が大きな違いです。 所有者が分かっている以上、その意思を外して処分はできません。
隣地の問題では、最初から制度を決めつけず、次の順で整理してください。
- 登記事項証明書で所有者を確認する
- 登記上の住所へ手紙が届くか試す
- 自治体の担当部署で対応できる事項か確認する
- それでも解決しない場合に、弁護士へ制度の利用を相談する
越境、境界、通行など別の法的問題が含まれる場合もあります。
自分の土地を所有者不明にしないために
相続登記がされず、さらに相続が重なると、連絡を取るべき相続人が増え、土地の管理や処分が難しくなる可能性があります。2024年4月1日から相続登記の申請は義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
古い相続も義務化の対象です。親や祖父母名義のままであれば、権利証、固定資産税の通知書、戸籍を確認し、農地の相続登記で必要な確認を進めます。登記の判断や申請は司法書士などへ相談してください。
隣地の所有者不明問題と、自分の土地の名義整理を一緒に考える必要がある方は、地番と現況から論点を分ける無料一次診断をご利用ください。自分の土地が制度の対象になる心配がある場合は、登記名義だけでなく、登記上の住所が現在の住所と合っているかも確認します。住所・氏名の変更登記についても、不動産登記法76条の5が次のとおり定めています。
所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。
同法164条2項により、正当な理由がないのに申請を怠ったときは5万円以下の過料の対象とされています。相続登記（3年・10万円以下）とは期限も過料の額も異なります。 必要な登記は司法書士へご相談ください。
よくあるご質問
隣の土地の所有者が分かりません。すぐに使える制度ですか。
すぐに使える手続きではありません。民法264条の2は、利害関係人の請求により裁判所が管理命令をする仕組みとしています。まず登記事項証明書で所有者を確認し、連絡が取れるか、自治体の担当部署で対応できる事項かを順に整理してください。
所有者不明土地管理制度と管理不全土地管理制度は何が違いますか。
対象が違います。前者（264条の2）は所有者を知ることができない、または所在を知ることができない土地が対象です。後者（264条の9）は所有者が分かっているものの、その管理が不適当で他人の権利等が侵害される場合が対象です。
管理人は土地を売れますか。
自由には売れません。所有者不明土地管理人は裁判所の許可が必要です。管理不全土地管理人の場合は、裁判所の許可に加えて所有者の同意が必要とされています（264条の10第3項）。
草が伸びているだけで所有者不明土地になりますか。
なりません。登記や住民票など必要な調査をしても所有者の全員を知ることができない、または所在を知ることができないことが要件です。
自分の土地が対象になることはありますか。
相続登記がされないまま相続が重なると、連絡を取るべき相続人が増えます。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、取得を知った日から3年以内の申請が原則です。
申立てにはいくらかかりますか。
予納金が必要になる場合があります。金額や必要書類は事案によるため、弁護士または管轄の裁判所へご確認ください。
本記事は制度の一般的な内容をご説明するものです。申立ての可否や見通しについて個別の判断は行っていません。実際の手続きは弁護士へご相談ください。当サイトは法律事務を取り扱うものではありません。記載内容は2026年8月時点の情報に基づきます。
