農地転用の許可がおりないのは、多くの場合農地の区分が「原則として許可しない」区分にあたるためです。横浜市の審査基準では、農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地の3つがこれにあたります。
ただし原則不許可の区分にも、例外的に許可できる場合が定められています。 「この区分だから無理」で終わらせる前に、例外に当たらないかを確認する価値はあります。この記事では、原則と例外の両方を、横浜市の審査基準にもとづいて整理します。
転用できるかは三つの基準で判断されます
横浜市は、農地転用の許可基準として次の3つを示しています。
| 基準 | 内容 |
|---|---|
| 立地基準 | 農地の営農条件や周辺の市街化の状況から、転用の可否を判断する基準 |
| 一般基準 | 農地転用の確実性や周辺農地等への被害防除措置の妥当性などの基準 |
| 個別基準 | 転用目的に応じた個別的な基準。個別対応となる |
このすべてを満たす必要があります。 立地基準は農地の場所や農業上の重要性を見るもの、一般基準は計画が実行できるか・周辺に支障がないかを見るもの、個別基準は用途ごとに個別に確認されるものです。
そのため、土地の区分だけで結論が決まらない場合があります。反対に、使い道が具体的でも、農地として守る必要性が高い場所では原則不許可となります。横浜市では、市街化区域なら届出、市街化調整区域なら許可という違いも先に確認します。
青地や優良農地は原則不許可です 青地・白地の違いと除外の要件は農地の「青地」「白地」とはで整理しています。
農業振興地域整備計画で農用地区域に定められた農地は、一般に「青地」と呼ばれます。農用地区域内農地は原則として転用できません。転用を検討するには、先に農用地区域からの除外が必要となる場合がありますが、除外にも要件があり、申出をすれば認められるものではありません。
甲種農地や第1種農地も、良好な営農条件を備えた農地として原則不許可です。第2種農地は、周辺の他の土地では目的を達成できないかが検討されます。第3種農地は原則許可とされますが、一般基準を満たす必要は残ります。
横浜市の審査基準では、区分ごとの方針が次のように定められています。
| 農地区分 | 転用許可の方針 |
|---|---|
| 農用地区域内農地 | 原則として許可しない（例外あり） |
| 甲種農地 | 原則として許可しない（例外あり） |
| 第1種農地 | 原則として許可しない（例外あり） |
| 第2種農地 | 周辺の他の土地で目的を達成できると認められる場合は、原則として許可することができない |
| 第3種農地 | 原則として許可する |
出典：横浜市「農地の転用の許可（第4条）審査基準」（2026年8月12日確認）
なお同じ審査基準には、第1種農地の要件に該当する場合であっても、第3種農地または第2種農地の要件に該当するものは第3種農地または第2種農地として区分されるという定めもあります。周辺の市街化が進めば区分が変わることがあります。
「原則不許可」でも、例外規定があります
ここが見落とされやすい点です。横浜市の審査基準は、原則として許可しない区分について「ただし、次のいずれかに該当するときは、例外的に許可をすることができる」としたうえで、該当する場合を列挙しています。第1種農地の例では、次のようなものが挙げられています。
- 土地収用法第26条第1項の規定による告示等に係る事業の用に供するために行われるものであること
- 仮設工作物の設置、その他の一時的な利用に供するために行うものであって、当該利用の目的を達成する上で当該農地を供することが必要であると認められること
- 農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設その他地域の農業の振興に資する施設として掲げられた施設の用に供するために行われるもの（第1種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによっては、その目的を達成することができないと認められるものに限る）
出典：同上
3つ目には条件が付いています。 「第1種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによっては、その目的を達成することができないと認められるもの」に限られます。同基準はこの判断について、申請地の周辺に事業目的を達成できる農地以外の土地や第2種・第3種農地があるかどうか、そしてその土地を申請者が使えるかどうかで行うとしています。
つまり「ほかに適地がないこと」の説明が求められます。 例外に当たるかどうかは個別の判断になるため、地番を特定して農業委員会へご相談ください。
計画が実現できない場合も許可されません
一般基準では、申請した用途に使える確実性が確認されます。土地を使う権利、工事資金、工事時期が整っていない場合や、必要な他法令の許認可が見込めない場合は、許可されない可能性があります。
排水先が定まらない、盛土によって土砂が流出するおそれがある、周辺農地の日照や営農に支障が出る、といった計画も問題になります。駐車場なら必要台数と利用者、資材置場なら置く物と搬出入経路など、用途の具体性が求められます。単に「将来使うため」という説明では不足する場合があります。
横浜の調整区域では都市計画法も確認します
横浜市の市街化調整区域では、市街化を抑えるという都市計画上の目的があります。農地転用の許可が検討できても、希望する建物を建築できるとは限りません。開発許可、建築許可、接道、排水などを別の担当部署で確認する必要があります。
「農地転用ができるか」と「予定する建物や事業ができるか」は別の問いです。市街化調整区域の土地活用で確認することを読み、農業委員会だけでなく建築・開発の窓口にも相談してください。
不許可と決めつける前に地番で確認します
青地かどうか、農地区分が何かは、見た目や登記簿だけでは分かりません。まず地番を特定し、横浜市の農業委員会へ、誰が、何の用途に、どの範囲を使うのかを伝えます。配置図、現況写真、公図などがあると話が具体的になります。
目的を変える、使用範囲を見直す、農地として貸すなど、転用以外の選択肢を検討できるケースもあります。ただし、許可の見込みは個別条件で異なります。工事や売買契約を先行させず、条件を順番に確かめることが大切です。
代替案も許可基準に沿って考えます
希望用途が難しいと分かったときは、すぐに土地全体を使えないと決めるのではなく、理由を分けて確認します。農地区分による問題なのか、建築制限なのか、排水や接道など計画内容の問題なのかで、検討できる選択肢が変わります。使用範囲や施設配置の見直しで影響を減らせる場合もあります。
ただし、「小さくすれば許可される」「建物がなければ自由に使える」とは限りません。資材置場や駐車場も農地転用に当たり、必要性と実現性が確認されます。一時的な利用でも一時転用許可が必要になる場合があり、利用後に農地へ戻せる計画が求められます。
農地として使う方法を残すなら、地域の農業委員会や農地中間管理機構などへ貸付の制度を確認する方法があります。転用以外の管理方法と比べ、土地の条件に合う方向を選びます。
よくあるご質問
第1種農地だと絶対に転用できませんか。
原則として許可しない区分ですが、横浜市の審査基準には例外規定があります。土地収用法の事業、一時的な利用、地域の農業の振興に資する施設などが挙げられており、該当するかどうかは個別に判断されます。
青地（農用地区域内農地）はどうすればよいですか。
転用の前に農用地区域からの除外が必要になります。除外にも要件があり、申出をすれば認められるものではありません。横浜市では農業振興地域整備計画の変更の受付機会が限られているため、時期の確認も要ります。
農地区分は自分で調べられますか。
見た目や登記簿だけでは分かりません。地番を特定したうえで農業委員会へご確認ください。周辺の市街化の状況によって区分が変わることもあります。
面積を小さくすれば許可されますか。
面積を減らせば許可されるとは限りません。立地基準の区分は変わりませんし、一般基準では転用面積が転用目的からみて適正かどうかも審査されます。
建物を建てなければ自由に使えますか。
駐車場や資材置場も農地転用に当たります。建物の有無で手続の要否が決まるわけではありません。用途ごとの考え方は農地を駐車場・資材置き場・太陽光にできるかをご覧ください。
不許可になった場合、費用は戻りますか。
依頼先との契約内容によります。着手金の扱いや不許可時の精算方法は契約前に書面で確認してください。費用の考え方は農地転用の費用はいくらかかるかで整理しています。
区域・農用地区域・農地区分をどの順で確認するかは農地を転用したい方へ｜横浜市での進め方で整理しています。
地番と希望用途が分かれば、無料一次診断で必要な確認項目を整理できます。転用できると断定するものではなく、次の相談先を明確にするための入口です。
